Почему у нас так дорого и страшно? Пять причин отсутствия красивой застройки в Минске

Деньги • Настя Рогатко
В уплотняющихся минских спальниках уже почти не осталось кислорода, а новые жилые комплексы на тысячи человек напоминают локальный ад жителя мегаполиса. При этом красивого жилья и имиджевых построек в духе Захи Хадид в Минске нет, или они просто тонут в проценте «народной» застройки. Мы встретились с экс-владельцем инвестиционной компании и узнали, как Минск выглядит в глазах инвестора и застройщика. И почему строить «красиво» им пока совершенно невыгодно.

Процент красивой застройки в Минске – на уровне погрешности. Кто должен строить современно и красиво? Наверное, строители. Но они люди очень инертные и консервативные: если нет веской причины что-то менять, они и не будут. Проектировщик – тоже исполнитель, что ты ему закажешь, то он запроектирует.
Так кто же должен думать о внешнем виде города и о его архитектуре?

Наверное, инвестор должен заботиться о красоте, ведь он в теории может создать новый продукт, который начнет формировать вкус потребителя и новые тенденции. Но создание нового продукта – это всегда большие инвестиции. Значит, ему нужна денежная мотивация. Вряд ли он просто захочет построить «красиво» – разве что у него стоит задача выделиться и он хочет свой «Бурдж-Халифа». Если вам интересно, почему вокруг все так дорого и некрасиво, давайте разберем несколько причин.

Причина 1. За условия для жизни нужно платить

Почему появился даунтаун в Америке 1920-х? Основная причина появления небоскребов – это резкий рост стоимости земли в местах, где престижно и безопасно. В такие районы заселялась элита, и предпринимались меры по обеспечению безопасности. На фоне общей криминогенной обстановки это привлекало все больше и больше людей, которые готовы были платить за красоту и спокойствие. Так с увеличением спроса рос процент качественной недвижимости.

Удобно сравнивать тот американский период с нашим: у нас тоже происходит становление экономики и изменяется линия горизонта городов. Нельзя сказать, что у нас нет изменений – они есть, но очень растянуты во времени. Нам предстоит еще научиться создавать ценности и, конечно, нужен катализатор. Там катализатором был резкий рост экономики и желание правящей элиты что-то поменять. Может, население должно бороться за красоту?

Мы все из того времени, а в советском периоде вкус массового потребителя воспитывался на примерах однотипной и «серой» застройки, хрущевских стандартов. Вот мы и не понимаем: чего хотим, что такое вообще гармония, чувство пропорций и цветоощущение – наверное, поэтому мы и не можем сформулировать запрос. За красивое, к тому же, надо платить. Готовы ли мы к красивому?

2d amoung us

Вы скажете: «Не все воспитывались на серых и хрущевских постройках, были у нас и культура, и искусство». Да, и сегодня есть процент потребителей, которые на выходные летают послушать венскую оперу. Их вкус воспитан на современной архитектуре Нормана Фостера и компании «Кон Педерсен Фокс» – и они готовы платить. Но разве этих людей много? Как сказал Жванецкий, «они стремятся объединиться со своим капиталом где-нибудь на Кипре или в Лондоне» – потихонечку выезжают и не возвращаются. Просто если вам кажется, что красивой застройки в Минске нет, сходите на Жасминовую улицу – там можно прогуляться среди почти итальянских двориков. Есть еще Дрозды с хорошим жильем. Но такой застройки не много.

Мы видим крупнопанельное дома, унылые фасады, странные цветовые схемы. Так почему же «там», за границей, красиво, а здесь нет? С одной стороны, есть простое объяснение: когда мы путешествуем, видим туристическую часть города. Если опять вернуться к Америке, то в Нью-Йорке зайдите за угол, сверните с Лексингтон-авеню, проедьте через Бронкс – и вы увидите наши «панельки». Только там они огромны, называются «Projects» – это 30-40-этажные дома из сотен малосемейных квартир. Уровень преступности там зашкаливает, а «уровня жизни» вообще нет. Мало кто знает, что Вашингтон – не совсем благополучный город, там есть красивый Government district, а все остальное ну очень плохо. В любом городе будет присутствовать  бюджетная застройка для малообеспеченного населения. Вопрос лишь в том, где она и насколько ее много. Но на примере скандинавских стран хочу сказать: дешево – это вовсе не значит «некрасиво».

Причина 2. Дорогая инфраструктура

Инфраструктура – дорогая вещь, и она влияет на себестоимость проекта. Себестоимость формируется из цены камня, бетона, арматуры, инженерных сетей, работы и компенсации затрат на инфраструктуру. Например, прокладка асфальта – это большие деньги, и за это платит не дядя с улицы, а налогоплательщик и инвестор. И асфальт мы перекладываем не раз в пять лет, как в Финляндии, а раз в год, хотя климатические условия у нас одинаковые. Мы стараемся сделать дорожное строительство эффективным, но нам очень далеко даже до Европы. Дороги в Китае стоят примерно $2,2 миллиона за километр, в США – $5,9, в Европе – $6,9, а в Росии – $17,6 (эта информация публиковалась в «Новой газете» в 2010 году – Прим. KYKY). Почему мы не можем выйти на китайский уровень цен – это сложный и комплексный вопрос.

Вообще инфраструктура может занимать от 12 и до 20 процентов стоимости целого проекта. Заказчик получает землю, а ему говорят: «Ты построй школу, садик, проложи сети», – все это добавляет к себестоимости большие деньги.

Если на участке нет канализации, водоснабжения, то пока ты все это проложишь, проект может стать вообще нерентабельным. Поэтому порой застройщику удобнее влезть в спальник и уплотнить его. Но это имеет отрицательные последствия для городской ситуации и рынка недвижимости.

Важна и среда обитания – то, каким мы видим свое будущее. А будущее – это наши дети, значит важна социальная инфраструктура: школа, детский сад, транспорт. Мы знаем, что «статистика» показывает не полную загруженность школ, но откуда эти цифры – это про норму в 35 человек на советский класс или 12 человек в современной  школе?

Районы тоже не резиновые: если увеличивается нагрузка на школы и сады, объекты коммунальной инфраструктуры – тут становится некомфортно жить. Обстановка ухудшается, нормальные учителя уходят и остаются только специалисты невысокой компетенции. Популярность района по экспоненте падает. Там лучше уже не станет никогда – процесс почти необратим. Почему так происходит? Потому что, видимо, не все впорядке со стандартами и нормами, на основании которых принимаются решения.

Причина 3. Наши нормы создают больше проблем, чем решений

Конечно, без норм стройки вообще бы не было. Но эти же нормы – то, что лежит в основе кучи проблем при строительстве. Особенно наглядно это видно при проектировании высотных зданий. Обеспечение пожарной безопасности несущих конструкций, естественного освещения на эвакуационных лестницах и многого другого строго по нормам делает просто экономически нецелесообразным строительство высотного объекта. Причина в том, что когда нормы создавались, мы не имели опыта строительства высоток и использования новых технологий. Например, если рассмотреть противопожарные нормы Великобритании, то можно сделать вывод, что они направлены на спасение людей, а наши – на сохранение конструкций зданий. Да, у англичан высокие требования к системам предупреждения. Регламенты проверки оборудования предупреждения более жесткие.

У нас все направлено на создание двойной защиты: вдруг не сработает или проверяющий при плановой проверке что-то пропустит. Но защита от дурака всегда обходится дорого.

И при проектировании появляются «специальные техусловия», которые позволяют инвестору отступить от норм, но с комплексом компенсирующих мероприятий. В итоге все эти наши «а вдруг?» увеличивают стоимость стройки.

Фото: Дэвид Дэнил

Конечно, специалисты МЧС скажут, что это несерьезные рассуждения, что нормы – это безопасность людей. Но факт в том, что есть общественные и производственные объекты, которые инвесторы годами не могли ввести в эксплуатацию, и только вмешательство президента сдвигало все с мертвой точки. Раз такие факты есть, то очевидно – в самих нормах или в их практическом применении не все в порядке.

А что, если бы мы сделали порог норм разумным? Если бы возложили ответственность за безопасность – вплоть до уголовной – на собственника здания? Ведь высотные здания все-таки нужны любому современному городу и архитектурно-строительному комплексу. Высотное здание – это прежде всего инновации, они влекут изменение  порога норм, которое повлияет в целом на подходы к формированию стоимости  строительства. Встает вопрос: так почему нам не взять лучшие нормы, не адаптировать их? Уже пора перенять лучший опыт и перестать отгораживаться от мира.

Кстати, есть парадокс. Цель законодателя – ужесточить нормы и сделать чиновникам жизнь проще. Чем для нас строже, тем им спокойнее спать. Но люди, принимающие решения, уже сами с опаской смотрят на этих «нормотрворцев» и становятся на нашу сторону – на сторону потребителя. У них не получается построить новые конкурентоспособные предприятия, потому что им нормы не позволяют. Если по пирамиде Маслоу посмотреть, эти управленцы уже наверху – так что, может, скоро и о красоте поговорим.

Причина 4. Без роста экономики «красоты» не будет

Для того, чтобы что-то купить, нужны деньги, а их надо заработать. Безопасность у нас уже есть, нам нужна здоровая экономика. И лица, принимающие решения, заинтересованы в ее росте – иначе они просто потеряют свою власть. Если изменится экономическая ситуация и мы начнем эффективнее думать, деньги потекут сюда сами по себе. Давайте посмотрим на Ирландию за два года до вступления в Евросоюз. Туда пришли все мировые деньги, потому что ирландцы объявили налоговые каникулы – и большинство фондов перевели свою юрисдикцию туда. Все эти два года в Ирландии был невероятный рост экономики: из аграрной страны с повозками на улице она выросла в страну с феррари, крутыми гостиницами и мировыми брендами.

Мы тоже изменим экономику, если начнем думать в ногу со временем. Нам нужно привлекать сюда деньги, а у денег есть свои законы – это эффективность их использования и создание безопасных условий для их оборота. Важнейшая причина отсутствия здорового спроса – это отсутствие здоровой ипотеки. Кредиты под 14 процентов годовых кредиты – это ненормально для любого развитого рынка недвижимости.

Получается, наша экономическая система не позволяет сделать деньги дешевыми, и доступа к дешевым деньгам нет. Нет ипотеки, нет спроса, нет средств на создание красоты – примерно такой логический ряд.

«Давайте строить недвижимость для айтишников!» – таков слоган сегодняшнего застройщика. Да, в Силиконовой долине такая дорогая недвижимость, потому что там большая концентрация бизнеса. ИТ-сектор создает конкуренцию на рынке работодателей, меняет спрос на профессионалов, и компании вынуждены делать «красоту», потому что им надо отличаться и создавать комфортные условия.

Мне довелось работать с архитекторами с мировым именем, они проектировали пространства для Google – это что-то невероятное с точки зрения технологии, интерьеров и эргономики. Но знаете, почему это работает у них и не сработает у нас? Потому что задачи разные. Нельзя сделать для нашего исполкома штаб-квартиру, как для Google. Для ПВТ можно сделать, но, видимо, ему пока рано.

Силиконовая долина в этом конкретном месте возникла, потому что там добывали кремний – материал, на основе которого делают микросхемы. А мы создаем ПВТ просто потому, что нам так захотелось. Но почему не привлечь архитекторов с опытом подобной работы и спланировать застройку, как надо? ИТ-район должен создавать среду для жизни и творчества. ПВТ – это деловой район, но он лишен всего того, чтобы заставить его жить в формате 24/7, поэтому как объект архитектуры и градостроительства он мертвый. В общем, нужно, чтобы появился заказчик – тогда современные пространства появятся и у нас.

К счастью, есть компании которые понимают, что мир меняется, и пытаются идти в ногу со временем. Их отличительная особенность – умение учиться и адаптироваться, ну и, конечно, ресурсы – поэтому они и успешны. Например, компания «А100» создала продукт «Новая Боровая» с высокой воспринимаемой стоимостью – объект воспринимается лучше, чем стоит, поэтому на эти квартиры выстроилась очередь. Но чего им не хватает – это фундаментального подхода в формировании и создании айдентики (узнаваемости) проекта. Они делают это «инхаус», то есть своими силами. Во всем мире этим занимаются профессионалы – рекламные агентства, специализацией которых является создание образа, названия, навигации, внешнего вида объекта и окружения. Они, как правило, сотрудничают с архитекторами на ранних стадиях создании концепции объекта. Но, наверное, и у нас придет то время, когда каждый будет заниматься своим делом.

Причина 5. Бизнесмен думает о деньгах, а архитектор – о красоте

Единственное, что нам остаётся – надеяться, что кто-то будет строить ради имиджа. Правда, это могут себе позволить только корпорации. Но я не могу понять, почему такие компании, как Wargaming, не строят для страны что-нибудь красивое?

Для Беларуси яркий пример – Газпром. Я не уверен, что этой компании жизненно необходимо было создавать такой проект (Газпром-центр на месте Московского автовокзала – Прим. KYKY), привлекая архитекторов, которые стоят на первых строчках мировых рейтингов. Но объект такого уровня – подарок для Минска, и он для любого города будет визитной карточкой. Когда он задумывался – был передовым как с архитектурной, так и с технологической точки зрения. Сюда можно будет приводить студентов из близлежащих стран, чтобы показать, как можно проектировать. Идея этого здания была такая: поломать норму и показать, что можно строить что-то серьезное, с мировым признанием.

Что плохого в том, что землю отдают людям, с которыми выгодно дружить? Это основа бизнеса.

В Америке, Франции, России это тоже так, а как по-другому? Вопрос только в том, что отдают. Мы начинаем критиковать власти и инвесторов за то, что они снесли какие-то здания. Но ведь без расчистки площадки ничего нового не построить. Конечно, важно что снесли и что построили. Когда мы говорим об исторической ценности, здесь все понятно, но встает вопрос: как понять, что это красиво, а это не красиво? Если архитекторы защищают, допустим здание ВДНХ, давайте посмотрим, что создали эти архитекторы. А лучше давайте спросим у мировых лидеров мнения на этот счет. Давайте послушаем на тему развития города, например, Нормана Фостера, Kohn Pedersen Fox, SOM.

Фото: Дэвид Дэнил

Как думаете, почему у нас не будет строить бюро Захи Хадид? Это знаковая архитектура, она всегда имеет автограф заказчика с конкретным именем и фамилией. У нас в стране такое решение могут принять считанные люди. Наверное, лица, принимающие решения, не хотят, чтобы у нас была архитектура с мировым признанием.

Многие критикуют архитектуру DanaMall и «Маяк Минска». Кому-то не нравится красно-зеленый фасад, но это дело вкуса. Можно долго критиковать, но если посмотреть на факты, то ребята из DanaHoldings – великолепные бизнесмены, они эффективно ведут дела.

Кстати, они очень много средств отдали за приход Zara в Беларусь – ни у меня, ни у вас таких сумм нет. А эффект, который от этого получили жители города, потрясающий.

Поэтому эффективным всегда будут отдавать участки под застройку – так во всем мире происходит. Например, у меня есть знакомый в Италии, которому пришлось продать семейные вековые виноградники, потому что они не были прибыльными. Сейчас этот виноград в руках у тех, кто умеет эффективно его использовать. И мы покупаем вино, разлитое в бутылки с этикеткой известного бренда.

Кому-то эта архитектура не нравится, но раз мы позволили этим объектам появиться,
значит мы этого достойны. Причина отсутствия «красоты», конечно, в потребителе – мы не требуем от всех участников процесса создавать «красоту». К тому же тут нет предпосылок, подталкивающих застройщика создавать ценности. Здесь практически вымершие проектировщики, которые думают только о том, как бы им выжить. И, конечно, у нас нет принципиальных и профессиональных градостроительных властей. Хорошо бы, чтобы в комитете архитектуры были люди, которые имеют представление о современной архитектуре и внедряют мировой опыт тут – чтобы у нас тоже получилось «ярко и красиво». С другой стороны, если бы заказчик (те же DanaHoldings) не захотел, он бы не строил. Но когда у инвестора есть выбор: заработать пять миллионов или десять – понятно, что он выберет. Глупо ждать от бизнесмена, что он будет думать о красоте, – он будет думать о норме рентабельности и сроках окупаемости.

А если получается «некрасиво» – главный архитектор города должен прямо на стройке лечь и, если надо, умереть ради своего города, но не дать построить «некрасиво». Он как раз для этого учился и работает – чтобы охранять красоту родного города.

Заметили ошибку в тексте – выделите её и нажмите Ctrl+Enter

Гомофобы и романтизация СССР. Предприниматели говорят о своих бизнес-табу

Деньги • Ирина Михно
В начале июня около Куропат, где захоронены жертвы сталинских репрессий, открылся ресторан «Поедем поедим». И уже две независимые компании публично подверглись публичной порке за факт работы и консультаций с этим заведением. Сначала в соцсетях отругали Relax за обзорный материал про ресторан, затем – пиар-агентсво за попытку его антикризисного пиара. По этому поводу KYKY спросил у бизнесменов, существуют ли в их работе табу. Оказалось, это сексизм, мудаки и романтизация СССР.
Популярное