Как разобраться

В 2014 году агентство «Твоя Столица» и Национальное кадастровое агентство разработали классификацию новостроек. Специалисты выделили пять типов жилья: «эконом» (1*), «стандарт» (2*), «комфорт» (3*), «престиж» (4*) и «люкс» (5*). Жильё относят к тому или иному классу по 23 характеристикам. Отдельно «элитного» класса жилья нет, поэтому на минском рынке недвижимости в качестве элитного можно рассматривать жильё класса «престиж» и «люкс». К категории «престиж» отнесли 7% новостроек, а домов класса «люкс», по мнению разработчиков, пока нет вообще, даже среди строящихся. Классификация не утверждена в госстандартах: мол, сначала она должна прижиться среди всех участников рынка, и в первую очередь, среди покупателей.

Прошёл год. Помогает ли новая система покупателю? Вряд ли: классификация – себе, предложения – себе.

Продавцы всё равно используют словосочетания «элитное жильё», «премиум-класс», «недвижимость для VIP» и так далее. Наверное, чтобы не попасть впросак, будь готов скрупулезно проверять понравившуюся квартиру по всем параметрам. Но всё же есть определённые критерии, без которых жильё не может претендовать на «элиту»:

1. В доме живут близкие по статусу люди;
2. Месторасположение дома: среди аналогичных, в центре Минска или около лесопарковой зоны или речки;
3. Дом построен по оригинальному проекту;
4. Отделаны интерьеры холлов и лестниц;
5. Территория дома охраняется: есть камеры слежения, и консьерж в подъезде;
6. Подземный паркинг и гостевая стоянка;
7. В доме в основном многокомнатные квартиры;
8. Современные системы жизнеобеспечения (кондиционирование, водоснабжение, отопление и так далее) и лифт;
9. Создано товарищество собственников (то есть собственники квартир сами управляют своим домом).

Высокая цена за квадратный метр не гарантирует, что через год не придётся перекрашивать фасад дома или делать ремонт в подъезде. Проблема некачественных строительных работ общая – и у социального, и у дорогого жилья. «Архитектор предлагает отделочные материалы: он понимает, что могло бы его дом украсить, сделать его надёжным. Но после сдачи проекта, архитектора выводят из штаба: ему платят и забывают про него. Хорошо, когда есть ещё авторский надзор, но не каждый позволит это себе. Тут дело уже в исполнителе», – комментирует архитектор Виктор Акулич.

Сталинки: больше не элита?

Особое место на рынке недвижимости занимают «сталинки» – речь, конечно, о «номенклатурных» домах, где жили высокопоставленные партийные работники и другие представители советского высшего общества. Для справки: есть и «рядовые» сталинки, которые строили для рабочего класса – например, такие есть возле МАЗа. Покупательский бум на «номенклатурные» сталинки был в 1990-х и в начале 2000-х годов – сейчас же они не так популярны, как новостройки. Во многих из них перекрытия деревянные – значит, пожароопасные. Ремонт в сталинках – дело накладное и трудное, ведь дома старые, стены нужно сносить до кирпича, устарели системы коммуникаций. Несмотря на это, цены на сталинские квартиры в центре по-прежнему высокие, и их можно найти именно в разделе «элитное жильё».

Например, квартира в доме по адресу переулок Броневой 4, где жили шесть белорусских советских премьеров, продаётся по 4500$ за квадратный метр.

«Сталинское жильё можно назвать элитным. Архитекторы продумывали все постройки, доносили до вышестоящих целую философию, почему так надо сделать, – и это отражено на архитектуре. Так что сталинское жильё было элитным, но для тех времён. Это была целая индустрия», – говорит Виктор Акулич.

Что такое «клубные дома»

Современным аналогом «номенклатурным сталинкам» можно считать клубные дома. Такое понятие появилось в 2000-х годах в Москве благодаря реставрации домов на одной из улиц Центрального административного округа. Архитектурный проект построек разрабатывали индивидуально, чтобы не испортить исторический облик местности. Тогда же решили, что жить в клубном доме могут только избранные. Претендентам недостаточно иметь толстый кошелёк – они заполняют анкеты, проходят собеседование, и специальная комиссия определяет, достоин ли человек там жить. Будущие жители должны были иметь идеальные работу, хобби и, главное, репутацию. В клубном доме мало квартир и этажей, и на территории есть даже собственная теннисная площадка, тренажёрный зал и бассейн.

В Минске первый клубный дом был построен на улице Червякова и сдан в июле 2012 года. После появились ещё несколько: на улицах Тепличная и Смолечкова – однако теннисных кортов и бильярда там и близко нет.

Если верить риэлторам и агентствам недвижимости, по-настоящему элитное жильё в Минске есть.

Главное, разбираться в предложениях и, прежде чем выложить круглую сумму продавцу или арендодателю, выяснить, не пытаются ли под видом «элиты» предложить квартиру в панельке с новым ремонтом. Профессиональным мнением делится архитектор Виктор Акулич.

«Элитный дом – когда сеть всё вкупе: и стиль, и техническое обеспечение, и отделка, и культура жизни в нём. А у нас городят огромный дворец, но глядя на него, видишь: да, он богатый, но не элитный никак – это не одно и то же. Деньги есть, и начинается излишество – этим страдают и архитекторы, и заказчики. Нет такого, как у Гауди: в доме всё, начиная от дверной ручки, разработано одним мастером. А у нас архитектор сделал проект, отдал в работу, прораб начинает строить, и заказчик ему говорит: «слушай, а можно поменять вот это на это?» Прораб говорит: «Можно», – но он не имеет права принимать решения. Заказчик вмешивается в процесс, и если архитектор продумал всё, то исполнено будет только наполовину – это уже не авторская работа. У нас заказчики не всегда воспитанные: он хозяин положения, и он даёт деньги, а от этого идёт всё остальное. Бывают такие, кто прислушивается, потому что нравится архитектор как человек, но в основном играет роль кошелёк. В Москве, в Европе, наверное, элитное жильё есть. А мы только так, по верхам прошлись. Если бы в Минске было элитное жильё, мы, архитекторы, ходили бы и учились, как это делается, какое это элитное жильё.

Громкие имена архитекторов, дизайнеров за рубежом мы знаем: знаем их стиль, смотрим на их работы. Мы знаем архитекторов, к которым обращаются, но сказать, что у белорусского архитектора есть своя школа, нельзя. Архитектор работает на угоду заказчика. Когда будет симбиоз между заказчиком, архитектором исполнителем, может, будет элитное жильё, а это – школа».

Что нужно построить и убрать в Минске

«В Минске есть всего понемногу, поэтому ничего значительного я бы в городе не делал. Ставить огромную высотку в городе явно не нужно: мы и так ходим на грани: создать какого-нибудь уродца, чтобы потом смеялись над ним. Вот красивые микрорайоны – это было бы интересно. Такие, где не просто много разных домов – должна чувствоваться концепция. Микрорайоны с хорошей читаемостью: ты приехал – и его чувствуешь, видишь. Недостаточно просто поделить район на улицы и пронумеровать дома. У нас это ещё всё в разнобой: получил территорию, выбрал проект и строит. В каждом городе должны быть такие микрорайончики с хорошими разъездами во дворах – у нас же всё такое скукоженное. Вот это главная проблема, а не дворцы, не высотки какие-то бешеные. Я бы убрал старый частный сектор с деревянными домами – их целые микрорайоны. Если город развивается, почему там всё остановилось? Это никакая не дань тому прошлому или городу – ничего подобного. Это была окраина. И частник тут ни при чём: если он хочет частный сектор, ему надо давать землю, компенсировать потерю».