Вы считаете свою зарплату сносной? На зачуханную однушку в Шабанах вам надо откладывать лет восемь при условии, что цены к тому времени не взлетят, а вы освоите фотосинтез и будете потреблять солнечную энергию вместо калорий. Анна Копричева разбирается с ценами на квартиры в Минске, сроками, за которые окупится аренда, и ролью агентств недвижимости во всем этом деле.
Кредит и мертвая бабушка
Накопить на собственную квартиру — удел единиц. Поэтому в Беларуси, как нигде, актуальна тема халявной жилплощади. Есть, по меньшей мере, два способа получить жилье на халяву. Первый — в наследство от покойного родственника. Звучит кощунственно, но многим знакомо это щемящее чувство, когда ты снимаешь пестрые ковры со стен и несешь их в ближайший ломбард вместе с золотыми зубами покойной бабушки. Особенно приятно, когда на двух бабушек приходится всего один внук. Тогда можно в одной квартире жить, а другую сдавать славянской семье без детей и домашних животных и при этом посвятить себя любимому делу: рисовать камыши и закаты, записаться на курсы дизайна, фотографии или писать смешные статьи, вроде этой, не беспокоясь о своём пропитании. В представлении многих духовно богатых людей две мертвые бабушки на одного внука — это буквально счастье.
Для тех, у кого нет минской бабушки, есть другой способ — льготное кредитование. Льготный кредит выдается под символические проценты и, кроме того, не привязан к курсу рубля, поэтому через 5, максимум 10 лет от суммы кредита остается огрызок, равный вашей месячной зарплате.
Когда деревья были большими, зарплаты высокими, а выборы близкими, льготный кредит мог получить каждый, вписав к себе в однушку тетю, дядю, племянника, свояка и свояченицу. Потом всех родственников так же легко можно было выписать, а трешку в Каменной Горке сдавать славянской семье без детей и домашних животных. Но после того, как деньги в наших карманах обесценились втрое, лавочку, наконец, прикрыли. Для того, чтобы получить льготный кредит сегодня, уже нужны серьезные основания. Подойдет, если вы с супругой, ребенком и двумя пожилыми родителями скукожились на 32 квадратных метрах.
Насколько подорожало жилье в Минске
За последние 2 года жилье в столице подорожало на 40%. В конце сентября минчане загудели о грядущем обвале: мол, агентства подогревают рынок из последних сил, не сегодня — завтра мыльный пузырь лопнет, и квартира в Минске будет стоить $30 000, как когда-то. Риэлторы старались остудить эти настроения, мол, цены не падают, а балансируют. Но тут еще собственники качнули лодку и стали массово выставлять квартиры на продажу. «Ну вот, началось!» — писали люди на форумах, чувствуя, что у них на глазах рушится финансовая пирамида. Однако ничего не началось. Цены упали, но далеко не так, как ждала общественность. Риэлторы уверены: когда банковские кредиты на покупку жилья снова станут доступны, цены догонят и перегонят свои прежние показатели. Более того, в Минске заканчиваются площадки под строительство. Не так стремительно, как об этом говорят застройщики, но достаточно быстро, чтобы начать беспокоиться.
Главный архитектор Минска, например, заявил, что через 3–4 года стоимость квадратного метра вырастет вдвое, то есть метр будет стоить 3,5 – 4 тысячи долларов, а самая бюджетная квартира в Шабанах потянет уже на сотку. Сто тысяч долларов США. За тесный бабушатник на краю Вселенной.
Выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость
Было бы выгоднее вложить в WarGaming на заре его основания. Жилье — не самый выгодный актив, но, пожалуй, самый надежный. Недвижимость — реальное благо, ценность которого подкреплена его функциональным назначением. Дети начинают мечтать о собственном жилье еще с колыбели: они устраивают домик в шкафу, в кладовке или строят шалаш на дереве. С годами приоритеты не меняются. Квартиры в больших городах не только растут в цене, их можно еще попутно сдавать славянской семье без детей и домашних животных, получая ежемесячную мзду, которая сопоставима со средней зарплатой по городу. Несмотря на то, что Беларусь считается не очень богатой страной, у нас достаточно людей, которые могут позволить себе иметь 1–2 квартиры в качестве активов.
Цены на жилье падают очень редко. Их может сбить глобальный экономический кризис или вымирание города, но едва ли вас обрадуют такие события. Вам ведь известны печальные примеры Детройта и восточной Германии? Нет? Ну, тогда послушайте. 40 лет назад арабские страны-члены ОПЕК прекратили поставки нефти в США, чьей поддержкой заручился Израиль во время войны с Египтом и Сирией. Автомобильная столица мира Детройт приходила в упадок, заводы закрывались, а население съехало в благополучный пригород, оставив после себя пустые дома и выжженную землю. Из-за отсутствия рабочих мест в городе стала процветать преступность, вслед за первой волной миграции поднялась и вторая: теперь люди уезжали, спасая свои задницы от соседей-уголовников. Сегодня шикарный особняк в Детройте тянет на несколько сотен долларов, потому что здесь остались одни негодяи и опущенцы, которым нечего терять, кроме собственных жизней. Хотите к ним присоединиться — милости просим, бюджетное жилье в США.
Похожая ситуация приключилась в восточной части Берлина. После событий 1990 года, когда государство ГДР в одну ночь прекратило свое существование, жители восточной Германии хлынули в западное крыло за вкусными гамбургерами и модными овощерезками. В советском Берлине закрывались предприятия, рос уровень преступности. Последние 15 лет администрация города держит курс на благоустройство восточной части. Но немцы не в восторге от социалистического наследия своей страны и по-прежнему предпочитают панельным многоэтажкам низкорослое жильё западного образца.
С процветающим городом происходит обратный эффект. Он сам вытесняет тех, кто не способен или по каким-то причинам не желает конкурировать. Изможденные москвичи с удовольствием перебираются в Минск на ПМЖ просто потому, что не хотят быть частью борьбы за выживание.
За сколько окупится квартира, если сдавать ее в аренду
За 16 — 20 лет. Это не слишком быстро, если учесть, что коммерческая недвижимость окупится всего за две пятилетки. Но стеклянные бизнес-центры подвержены быстрому моральному устареванию, и через 10 лет вам придется прибегнуть к жесткому демпингу, чтобы сдать в аренду офис, купленный в середине нулевых. Возле Комаровки, на углу улицы Куйбышева стоит остекленное здание 2006 года постройки, со всем внутренним антуражем вплоть до компьютеров, телефонов и кадок с искусственными цветами. Здание пустует не меньше четырех лет. Вот вам пример собственника, который не желает снижать цену. Будете на Комаровке — загляните в эти окна, исписанные граффити, сглотните комок, подступивший к горлу, и забудьте о коммерческой недвижимости раз и навсегда.
С квартирами все менее рискованно: через 10 лет новостройка не теряет своей актуальности. Там, где сегодня окраина, завтра проведут метро, построят новые торговые центры, закипит жизнь. Если речь идет о хрущевке на какой-нибудь тихой улице — опять же ее ждут только положительные перемены: переживет капремонт, обрастет новой инфраструктурой. Единственное, чего следует бояться, — это уплотнение. При выборе квартиры не соблазняйтесь парком или сквером неподалеку и не ведитесь на просторный двор с детской площадкой. Будьте готовы к тому, что деревья вырубят, а газон закатают в асфальт и расчертят под автостоянку.
Нужно ли искать квартиру через агентство
Задача агента — продать как можно больше квартир за единицу времени. Его зарплата привязана к количеству продаж и привязана прочно: самый удачливый агент получает 9 тысяч долларов в месяц, неудачник остается без зарплаты. За подбор вариантов, консультацию и проведенную сделку вы заплатите агенту 13 000 000 рублей, но его намерение продать базу всегда будет довлеть над желанием оказать вам хорошую услугу. Поэтому не рассчитывайте, что агент сходу выложит вам все минусы предлагаемого жилья. Напротив, постарается утаить недостатки.
Бытует мнение, что к агенту нужно обращаться для того, чтобы сделка была оформлена в соответствии с буквой закона. Но за этим лучше идти к юристу. Государственный юрист возьмет с вас гораздо меньше, а сделку оформит не хуже агента. Существует стандартная форма договора о купле-продаже жилья, от которой не вправе отойти ни один юрист.
Какая квартира лежит в базе годами, и никто не зарится
Квартиры стандартных потребительских качеств ведут себя очень предсказуемо. Любой опытный риэлтор сходу вам скажет, как долго она будет продаваться по той или иной цене. Гораздо сложнее предсказать спрос на элитку. Как и всякий эксклюзивный товар, VIP-жилье может годами ждать своего покупателя. Особенно сложно продаются квартиры гигантского метража (от 250 метров). Такая элитка тянет чуть ли не на миллион долларов. Прежде, чем выставить подобную квартиру на продажу, собственник самостоятельно делает в ней дорогой дизайнерский ремонт и покупает туда всё необходимое вплоть до ложек, вилок и постельного белья. Ведь квартира за миллион рассчитана на покупателя, у которого нет времени бегать по магазинам сантехники и стройматериалов, договариваться с дизайнерами и рабочими. Такой покупатель предпочтет переплатить за полную готовность, потому что его время стоит дороже. Но после покупки элитка продолжает пустовать вместе со своим дизайнерским ремонтом, столовым серебром и золотой сантехникой.
Например, в знаменитом доме «У Троицкого», который растоптал низкорослую застройку на берегу Свислочи, уже давно проданы все или почти все квартиры, а живет в нем только одна семья. Единственная семья, которая действительно смогла позволить себе жилье в этом доме. Остальные просто инвестировали в выгодный актив. Возникает закономерный вопрос: если никто не может позволить себе квартиру в доме «У Троицкого», почему они продолжают расти в цене?
Минск тем временем становится местом кровавых баталий. Если у вас есть знакомые москвичи, попробуйте рассказать им о том, сколько стоит жилье в белорусской столице. Гарантирую, они будут удивлены. «Россияне часто не понимают, за что у нас в Минске можно платить такие деньги. Они все-таки считают, что наши ценники должны быть где-то на уровне Непальских, — рассказала Валерия Хованская, специалист агентства недвижимости «Сильван», — Иногда бывает сложно объяснить москвичам, что за 100 тысяч долларов они смогут только робко подойти к городу Минску, а с их нескромными запросами к этой сумме нужно как минимум ноль приписать».
