Жилищный сегмент

Сегодня жилья уже строится не так много, как в 2009–2013 году, но все еще достаточно. Строит его как государство, так и частные застройщики, у которых еще за некоторое время до девальвации продажи резко снизились. Крупные застройщики вкладывают в строительство либо собственные большие средства, либо банковские кредиты. Так вот, в 2015-м году застройщики окажутся с портфелем непроданного жилья, и будут вынуждены отдавать банкам непроданные квартиры для погашения кредитов. Квартиры, дорогие сейчас, банкам достанутся с дисконтом. Далее банки, которым нужны живые деньги, а не квартиры, будут эту недвижимость реализовывать по цене ниже себестоимости. В результате на рынке возникнет давление со стороны дисконтного предложения. Цены упадут, что поставит под удар уже всех застройщиков, а не только проблемных — экономика будет такая, что нельзя будет построить жилье за ту цену, за которую ты можешь его продать. Такие сценарии и прогнозы возникали и раньше, в 2009-м и в 2011 году, но тогда рынок очень быстро восстанавливался за счет льготного кредитования со стороны государства.

Как это было в 2009 и 2011 году

В 2009 году финансирование строительного сектора через льготное кредитование было выбрано властями Беларуси как мера по преодолению последствий мирового финансового кризиса, мол: мы будем много строить, кредитовать в белорусских рублях широкие категории граждан, потому что за стройкой следует производство строительных материалов, работ и услуг для новоселов, мебель и все, что угодно. Помню, белорусские экономисты подсчитывали, что каждый доллар, вложенный в жилое строительство, дает $6 в масштабах ВВП. Это был сознательно выбранный локомотив, который разгоняли — хорошо проработанная и сформулированная политика показала себя достаточно эффективной. В 2011 году на ней еще проехались по инерции, хотя уже тогда стало ясно, что гайки закручиваются. Тем не менее, в 2011-м году экономический отскок был довольно быстрым: зарплата в декабре 2011 уже почти была равна зарплате в декабре 2010-го, то есть она упала, но очень быстро поднялась. Соответственно, те проекты жилья, которые уже были профинансированы заемными средствами населения, просто не успели остановиться, а потом сразу наступил прекрасный 2012 год — послекризисный год быстрого восстановления, когда все были на позитиве, зарплата росла, и бизнес развивался. Сегодня же ситуация иная: весь 2014 год цены снижались, и падали продажи на жилищном рынке, что происходило без острой фазы кризиса. С какого-то момента стало иметь место сокращение реальных доходов населения, что мы увидели в статистике за август—сентябрь 2014 года: начала падать номинальная зарплата. Хотя в долларах она не росла уже с начала 2014 года, а если смотреть по покупательной способности, то цены на основные статьи расходов населения (коммунальные услуги и основные продукты питания) поднялись еще с осени 2013-го. Это привело к тому, что в 2014 году кредитов уже не было, доходы снижались, жилье стало продаваться хуже. Теперь во всех этих негативных факторах произошел резкий скачок — в 2015-м жилье перестанет продаваться вообще. Когда оно перестает продаваться, банки выкрутят руки застройщикам, и будет то, с чего я начал рассказ.

Кто будет покупать квартиры в 2015-м

В пропагандистско-социальных целях будет сохранено кредитование в пользу многодетных семей и прочих льготных категорий, но в целом ситуации, когда достаточно широкая категория граждан, нуждающихся в улучшениях, могла взять кредит на 25 лет в белорусских рублях под 9–11% — уже не будет. Почему? На сегодняшний день у правительства, Нацбанка и администрации сложилась устойчивая точка зрения: кредитная экспансия — это зло. Если до 2009-го кредитование считалось локомотивом, разгоняющим экономику, то сейчас мнение изменилось: кредиты, которые мы даем, приводят к давлению на курс и активизации потребительского импорта. Они же нарушают торговый баланс, что в конечном итоге приводит к сумасшедшим девальвациям, а потому кредитную экспансию сейчас нужно не разгонять, а зажимать. Кредитные ограничения были уже в 2014 году, сейчас они просто встают во весь рост.

В 2015-м останутся только те люди, которые покупают квартиры за свои деньги. Они будут ждать дна, не будут торопиться и станут снимать дешевеющие арендные квартиры вместо того, чтобы покупать свои. Они же начнут искать возможности, когда банк продает что-то, заложенное за полцены.

Покупателей с живыми деньгами всегда было мало, а сейчас будет еще меньше. В целом доходы населения сокращаются на фоне девальвации, и быстрого восстановления не будет, несмотря на предвыборный год. Скорее, доходы стабилизируются на низком уровне, потому что общая экономическая ситуация вокруг именно такая, в России прежде всего.

Сколько будет стоить метр жилья

В точных цифрах затрудняюсь сказать, но думаю, цена на жилье опустится до меньше 1000 долларов за квадратный метр, что-то в диапазоне $800. Вообще, сами строители называют разные цифры: один говорит, что реальная себестоимость составляет 400 долларов, а второй — что меньше, чем за $1000 ты вообще ничего не построишь. Наверное, те и другие правы. Если неделю строить коробку из сборного железобетона, она и будет стоить 400 долларов, но если принять во внимание все нагрузки: дорогие кредиты, получение необходимых разрешений с учетом того, что деньги уже заморожены, то цена действительно вырастает в несколько раз. Но в целом мой прогноз такой: цена конечного рынка упадет ниже реальной себестоимости. Тем не менее, частные застройщики, по крайней мере те, с которыми я разговаривал, довольно оптимистичны. Им кажется, что они пережили 2009 и 2011 год, поэтому и эту ситуацию переживут. Но я думаю, что они излишне оптимистичны. И в 2009, и в 2011 году были достаточно быстрые падения и быстрые отскоки в экономическом плане, которых рынок недвижимости, реагирующий на все с опозданием, не успел толком почувствовать. А сейчас экономический спад затяжной: просвета еще долго не будет видно. Думаю, что с реальными проблемами застройщики начнут сталкиваться во второй половине года. По сути, платежеспособного спроса не остается: нет кредитов, нет доходов, нет инвестиционных спекулятивных денег. Спрос низкий, а предложение при этом достаточно большое, потому что построили много, и кругом висят растяжки с предложениями. Плюс государство планирует запускать новые проекты в городах-спутниках, где тоже цены низкие. Вполне может быть, что государство, тот же «Мапид», будет строить квартиры и превращать их в арендные — честно, я не вижу на ближайщий год никаких событий, которые могут развернуть этот тренд.

Что может спасти ситуацию

Если завтра умрет король Абдулла II в Саудовской Аравии, там пройдет массовое народное волнение, Сауди перестанет добывать нефть в условиях гражданской войны, нефть взлетит до 150 долларов за баррель, Россия будет на коне, и мы получим $3 млрд нефтяных субсидий, то у нас все наладится. Но это очень гипотетическая цепочка событий. Я, скорее, думаю, что все будет наоборот: что бы ни произошло, цены на нефть будут оставаться низкими достаточно долго, а значит, Россия будет корчиться в конвульсиях экономического спада, плюс здесь еще работают политические факторы, по которым она не хочет покупать даже те из белорусских товаров, в которых она вроде бы остро нуждается (имеется в виду мясо и молоко).

Вряд ли узел развяжется или ослабнет: нынешний кризис гораздо больше похож на кризис позднего Советкого союза 1987–1991 года, когда каждый следующий месяц, квартал и год был хуже, чем предыдущий.

Будут изменения в негативную сторону, пока не произойдет радикальных подвижек, как в случае распада Союза и перехода от плановой экономики к рыночной. На сегодняшний день должно что-то случиться, например, отказ России от Крыма или отказ Беларуси от ориентации на Россию — но пока не произойдут изменения, просвета может и не появиться. А если он не появится, то это будет медленный органический рост с низкого уровня, примерно, как было в Беларуси в начале 2000 годов, когда все радовались, что зарплата стала 120 долларов по сравнению с прошлым годом, когда была $100. Я не могу предсказывать, что средняя по стране зарплата опустится до $100, но до $300 она может опуститься вполне, а это почти в два раза от нынешнего уровня.

Офисная недвижимость

В принципе, ситуация везде похожая — от большого разрыва между спросом и предложением цены падают. Но на рынке офисной недвижимости уникальная ситуация: у нас предложение о строительстве офисных центров вышло на пик именно в 2014 году. Бизнес-центров, которые либо ввелись, либо вот-вот введутся в строй, огромное количество. При том, что это красивые, новые, удобные, из стекла и бетона здания, в которые некого заселять, потому что предложение столкнулось с тем, что весь бизнес находится в прострации, и не готов заниматься такой вторичной декоративной деятельностью, как переезд в новый офис. Все сейчас решают проблемы выживания, поэтому на рынке офисной недвижимости произойдет очень быстрое падение цен на аренду. На этом рынке важен коэффициент вакантности, то есть сколько площадей стоит пустыми — владельцы готовы сдавать их по демпинговой цене, лишь бы они сдавались. Этот коэффициент вакантности сейчас будет очень большой, и новые красивые бизнес-центры сейчас будут предлагаться по 10–12 евро за метр, что по цепочке потянет за собой уже существующие заселенные бизнесы, где стоимость аренды, думаю, упадет раза в полтора. Для многих бизнесов это хорошая новость.

Как государство отреагирует на понижение аренды

У нас есть специфика: большим собственником недвижимости является государство, которое, как правило, устанавливает нижний порог, и он очень высокий. То есть государство у нас жадное, они задирает цену на аренду не очень качественных площадей, и от этого уже отталкиваются все остальные. Сейчас, скорее всего, произойдет так, что все посъезжают из этих старых проектных институтов, территорий заводов и управлений, где сейчас сидит мелкий бизнес — посъезжают за те же или меньшие деньги в новые красивые частные бизнес-центры.

В результате цены на аренду офисной недвижимости в Минске будут ближе к балтийским или польским ценам, где они не превышают диапазон в 10–15 евро за очень модный офис со всеми инженерными, охранно-пропускными системами и красивыми лифтами — для них это норма, а у нас это пока в два раза дороже, и стоит от 25 евро и выше.

Складские помещения и торговля

Экономический спад ведет к снижению как платежеспособности бизнеса, так спросу на складские площади, а их тоже строят много — там очень заметен спад. Если два года назад весной 2013 года цена новых производственно-складских помещений недалеко от кольцевой была еще 1100–1200 долларов, и меньше предложений не было, то уже летом прошлого года цена опустилась на $800–900, в конце года она была уже $600–700. Я думаю, где-то в районе $500–700 она и стабилизируется, а это падение в два раза от уровня 2013 года. Причем, ситуация будет такая же — достаточно большое количество пустых вакантных площадей приведет к еще большему падению цен на аренду складов. Хотя, наверное, здесь еще не такой огромный разрыв между предложением и спросом, и я предвижу быстрое восстановление. Как только бизнес немножко придет в себя и начнет расти, восстановление стоимости аренды произойдет раньше, чем в других сегментах.

Розничная торговая недвижимость

С ней та же беда, только здесь еще есть фактор: снижение рыночного товарооборота происходит уже с августа. Это значит, что объемы выручки и того дохода, который ритейлеры получают, не достаточно, чтобы вытягивать арендные ставки. Ритейлеры будут очень сильно давить на арендодателей, и последние будут вынуждены эти ставки снижать. Плюс, сейчас появилось большое количество современных торговых форматов. Это большие красивые гипермаркеты, строймаркеты, галереи одежды и обуви — есть красивые торговые центры «Арена-Сити», «Замок», «Галилео» и еще целый ряд запускается. На мой взгляд, скоро вся торговля в Минске сконцентрируется именно в них. Причем, из торговых центров успешными будут только те, которые разумно, грамотно и современно организованы — скажем, «Замок» будет эффективным, а «Арена-Сити» нет. Все это приведет к массовому вымиранию стрит-ритейла: массы магазинов, расположенных вдоль улицы. Потребитель будет все больше смещаться в сторону того, чтобы ездить в крупные торговые центры, а мелких импульсивных ежедневных покупок, которые он будет делать возле дома, будет недостаточно для того, чтобы мелкие магазины существовали. В результате предложения торговых площадей будет много, благо, первых этажей офисных помещений у нас сейчас масса.

Цены на стрит-ритейл вслед за арендной стоимостью очень сильно упадут повсеместно, кроме проспекта Независимости и еще парочки мест вроде Карла Маркса.

Если сейчас магазин на первом этаже может стоить в три раза дороже за квадратный метр, чем квартира на втором, то разрыв сузится. Вот такой апокалиптический сценарий в целом. К сожалению, простых решений о том, что прилетят инопланетяне, перещелкнут тумблер, и все станет хорошо, не наблюдается.