До 2014 года рынок отелей в Минске был фактически пустым. Из приличного отельного жилья верхнего ценового сегмента – только Crowne Plaza, которая открылась в 2008 году. Это был первый брендовый отель в Минске. Если туристы хотели более качественную гостиницу в центре города с претензией на европейский сервис, выбора не было. Конечно, была и гостиница «Минск», а в 2007 появилась реконструированная пятизвездочная «Европа», которая, однако, она не попадала под категорию «бренд» (надо прояснить: есть два гостиничных сегмента – «бренд» и «не бренд», почти как Макдональдс и беларуский фаст-фуд, и для туриста этот критерий очень важен). Цены на номера в этих отелях были просто космические. В «Европе», например, за сутки в двухместном номере нужно было отвалить около 320 евро. Поэтому когда на рынок стали приходить девелоперы с желанием «чтоб такого построить», первым они замечали эту нехватку гостиниц в городе – хотя бы потому, что сами в них жили. При этом доходность гостиничного бизнеса для инвестора всегда была в разы ниже торгово-развлекательных центров или жилья.
Не трусь, спаси Беларусь: легкий штурм земельных участков перед ЧМ по хоккею
Новая гостиничная эра началась перед Чемпионатом мира по хоккею, то есть около 5-7 лет назад, когда городские власти в панике легко отдавали землю в центре столицы под строительство новых отелей, чтобы ни один болельщик не остался на улице в гостеприимной Беларуси. И, соответственно, всплеск интереса со стороны инвесторов был объясним еще и тем, что государство давало налоговые льготы по инвестдоговорам. Брали под гостиницы, а заодно и торговые центры, жилье…
Перед чемпионатом было заявлено для строительства около 46 объектов.
Позже, изучив локальный рынок, некоторые девелоперы выяснили, что заработать у
нас на гостиничном бизнесе не так легко, и либо ушли, либо заморозили свои
объекты – примеры гостиничных долгостроев внимательный минчанин хорошо знает, а среди отмененных отельных проектов можно назвать, например, проект отеля Hilton около Динамо. В результате, по оценке представителей Colliers Internationale, из всех заявленных объектов к ЧМ по хоккею реально было построено около 43% , а построенных к Чемпионату – лишь 30%.
Сейчас в Минске принять гостей могут 49 гостиниц и шесть хостелов, а это немного-немало 5,8 тысячи номеров, рассчитанных на 10,5 тысячи мест. 15 отелей заявлено в строительстве: некоторые уже начали строительство, другие просто заявлены, и есть те, где девелопер просто высказывает намерение построить отель.
Гостиница – это понты девелопера
По итогам 2016 года средняя заполняемость минских гостиниц составила 41% (в 2015 году — 40%). У инвестора есть такое понятие как «внутренняя норма доходности», которое отражает, в какой динамике возвращаются инвестиции. Это вроде депозита в банке. Если вы могли раньше, в 2012 году, положить деньги в банк под 7-9%, то гостиницы в то время давали от 6% до 12% годовых. Для сравнения: офисы давали 20%, торговые центры – 22%, то есть доходность гостиниц всегда была ощутима ниже.
По словам Дениса Четверикова, назвать причину такого большого желания девелопера строить гостиницы в Минске трудно: «Мы предупреждали, что рисков много, но либо инвесторы очень сильно верили в рынок, либо просто считали эту нишу свободной, а значит – высокодоходной». А это все-таки долгосрочное вложение. В Беларуси гостиница в среднем окупается за 15-17 лет, почти как и в Европе. У недостроенного пятизвездочного отеля на Старовиленском тракте был план, что номер будет стоить около 400 долларов. Они рассчитывали на такие цены и верили в рынок, однако застройщик обанкротился.
Ожидания по цене номера и по загрузке у многих инвесторов были очень высокими – как для монополизированного рынка времен до 2014 года: некоторые отели стоимость стандартного номера закладывали больше 300 долларов без НДС и завтраков и рассчитывали на высокую загрузку. Реальность же внесла свои коррективы.
Для многих инвесторов гостиница – просто вопрос статуса. Ну не может арабский шейх не иметь гостиницу! Пусть даже в Минске. Владеть отелем на 4 или 5 звезд – это солидно, особенно для арабских или сербских инвесторов.
Свежий пример с арабскими девелоперами – это снос 2-й больницы под строительство очередной гостиницы 4+ звезд. Инвесторы из восточных стран считают ниже своего достоинства строить в центре города то, что на самом деле нужно туристическому Минску – двух- или трехзвездочные отели. По их мнению, в отеле должно быть минимум четыре звезды. А лучше –5 звезд! Чаще всего делается это из абстрактных соображений, не вникая в рынок. Такой уж менталитет: только золото и «восточная сказка».
Минску не хватает качественных двух- и трехзвездочных отелей
В Минске очевидна проблема с бюджетными качественными отелями, то есть «две звезды с брендом», и люксовыми – с настоящими «5 звезд» (категория luxury). Пока у нас есть только концентрация брендовых отелей upper upscale и upscale [МС1] ,
как «Marriot», «Ренессанс», «Double Tree», «Crowne Plaza» и соответствующих этим категория небрендовых отелей «Европа», «Президент Отель» и так далее. И вот все существующие коммерческие гостиницы и те, что еще на проектах или в стадии строительства, все они бьют в один диапазон, который и так переполнен. И есть риск уйти дальше в минус, потому что сегодня 50% загрузки для них – это уже хороший план, к которому стремятся владельцы. На деле же этот показатель у некоторых оказывается намного меньше. Хотя отдельные немногочисленные успешные отели и в этом сегменте имеют более высокую загрузку.
И все же в Минске есть гостиницы с загрузкой до 70%, в хорошем месте, которые действительно зарабатывают. Загрузку больше всех сравнительно имею все-таки недорогие, бюджетные, но качественные трехзвездочные отели – стандартный номер здесь стоит 60-70 евро. Но если разбираться по качественным параметрам, то найти по-европейски современные «три звезды» непросто. И эта история не про государственные отели которые вылетают из соревнований за гостя иногда из-за формального отсутствия бренда, а иногда – из-за уровня сервиса.
Минск готов предложить «уверенные тройки» типа Hampton by Hilton и «Бонотель». Поговаривают, что в высокий сезон выходных дней в этих отелях невозможно забронировать номер. А вот «Пекин», например, вынужден сдавать свои номера под офисы (поговаривают, что загрузка там около 20%).
Туристов нет, а мест в гостиницах – куча
Отелей в Минске немало, но их количество не зашкаливает – так считают городские власти. Для города есть такой показатель как количество гостиниц на всех жителей. Сейчас на одну тысячу минчан приходится 5,2 гостиничного места. К 2020 году этот показатель должен увеличиться до 7-ми. При этом аналогичный показатель в столицах стран-соседок варьируется от 6 до 7,5 места на одну тысячу населения (в частности, в Киеве – 6, в Москве – 7,5). Однако если прикинуть, что иностранных туристов в 2015 году у нас было всего 364 тысячи человек, то отелей у нас очень много.
Да, мы попадем в среднее европейское количество гостиниц, но ведь в них живут же не столько постоянные жители города, сколько его гости и туристы. Так вот туристов у нас почти нет, в отличие от европейских столиц. И если посчитать количество туристов в тех же европейских столицах с таким же средним количеством отелей, то минские гостиницы смахивают скупые слезы. Итак, в Минске по номерному фонду на 1000 иностранцев у нас приходится 15,9 номера, и по этому показателю мы обгоняем Ригу, Вильнюс, Прагу или, к примеру, Париж. Туристов нет, а мест – куча. И начались общественные дискуссии и предложения, что надо создавать туристические продукты, про высокий НДС для гостиниц в 20%. Кстати, наши соседи уменьшили НДС для отелей до 8% в Польше, 9% в Литве и 12% в Латвии, чтобы гостиничные номера стоили дешевле для туристов. Государство пожертвовало этим в обмен на туристов.
Нам очень нужно, чтобы было, как в Бильбао
Казалось бы, ситуацию может спасти океан туристов. Но знающие индустрию люди шутят, что гостиницы могут наоборот начать повышать цены, если увидят интерес туристов к стране. Минску пригодился бы опыт испанского города Бильбао, где благодаря одной знаковой постройке – филиалу нью-йоркского музея современного искусства – преобразился весь город, а количество туристов с 300 тысяч выросло до одного миллиона. Почти столько же туристов нам надо, чтобы заполнить все отели Минска. Нам очень нужно, чтобы было как в Бильбао.
